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Mutuo? l’esperto ci spiega

Cos’è un mutuo immobiliare?

Il mutuo immobiliare viene utilizzato per la compravendita di beni immobili oppure per la ristrutturazione degli stessi e prevede l’erogazione di somme di denaro.

È una particolare tipologia di contratto che coinvolge due soggetti: da un lato abbiamo il mutuante, cioè la Banca, che eroga una somma di denaro per l’acquisto di un immobile a fronte dell’iscrizione di ipoteca; dall’altro abbiamo il mutuatario, cioè il compratore dell’immobile, che si impegna a restituire alla scadenza la somma pattuita e stabilita da un piano di ammortamento, cioè un documento in cui sono stabilite il numero di rate totali e l’importo di ogni singola rata.

Quali sono le fasi per ottenere un mutuo immobiliare?

Il mutuo immobiliare prevede l’istruttoria della pratica dopo che la Banca ha raccolto la documentazione completa in merito alla compravendita. Una volta ottenuta una prima delibera da parte della Banca e effettuata la perizia dell’immobile da parte di un perito nominato dalla Banca, incaricato di verificare la regolarità della documentazione dell’immobile anche mediante una verifica fisica sul bene da stimare, si attende la Relazione Notarile Preliminare da parte del notaio alla quale segue la delibera definitiva del mutuo.

Il contratto viene ufficializzato dal notaio il giorno della compravendita, in presenza di acquirente, venditore e funzionario della banca. Il notaio redigerà due atti: il primo è il rogito, che prevede il trasferimento della proprietà dell’immobile dal venditore al compratore; il secondo è l’atto di mutuo immobiliare fra la Banca e l’acquirente, con il relativo piano di ammortamento.

Quali sono i documenti necessari per ottenere un mutuo immobiliare?

Per quanto riguarda il mutuatario, cioè il compratore, i documenti necessari sono:

 

  • La dichiarazione dei redditi e i documenti d’identità;
  • Ultime due buste paga o ultimo cedolino pensione;
  • Estratto conto corrente bancario ultimi 3 mesi con saldo aggiornato
  • Carta d’identità e codice fiscale
  • Certificato contestuale in carta semplice (cioè il certificato stato di famiglia insieme al certificato di stato civile)

 

Per quanto riguarda l’immobile da acquistare, i documenti necessari sono:

 

  • Il preliminare di compravendita;
  • La planimetria catastale;
  • La visura catastale.

 

 

Mutuo a Tasso Fisso o a Tasso Variabile?

Il mutuo a Tasso Fisso è un finanziamento che prevede un tasso costante ed invariabile per tutta la sua durata, mantenendo una rata sempre dello stesso importo per tutto il piano di ammortamento. Questa tipologia di tasso garantisce al mutuatario la certezza che pagherà sempre la stessa rata fino alla scadenza del contratto senza aumenti di costo.

Il mutuo a Tasso Variabile è un finanziamento che prevede una rata suscettibile di oscillazione in funzione del cambiamento del parametro di riferimento, cioè l’EURIBOR, al quale va aggiunto lo spread, cioè una percentuale fissa per tutta la durata del mutuo. Quindi, al variare dell’EURIBOR, al quale va aggiunto lo spread, varia la rata da pagare.

In funzione di ciò, al momento della stipula del contratto con la Banca, un mutuo a tasso fisso avrà sempre un tasso più alto di un mutuo a tasso variabile, in virtù della maggiore sicurezza di pagare una rata fissa rispetto all’incertezza di una rata che può variare nel tempo.

È importante scegliere il mutuo più adatto alle proprie esigenze, non prendendo a riferimento esclusivamente il tasso applicato dalla Banca. Infatti, è fortemente consigliato scegliere un mutuo a Tasso Variabile solo per una durata massima di 10 anni in quanto una durata maggiore non garantirebbe di poter avere una previsione realistica sull’andamento del mercato dei tassi sui mutui.

 

Cos’è una surroga immobiliare?

Con la surroga si trasferisce il proprio mutuo immobiliare da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso, sia in termini di tasso che in termini di durata.

Le legge prevede che la surroga sia totalmente gratuita per il contraente: la portabilità presso una nuova banca non determina, quindi, alcun costo per il passaggio, né a livello di imposte né a livello di oneri notarili. Inoltre, la surroga non compromette in nessun modo gli eventuali benefici fiscali di cui il mutuatario godeva con il primo contratto di mutuo e dei quali continuerà a godere con il nuovo.

Antonio Claudio Nibby
Life Banker

BNL Gruppo BNP Paribas

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